许树泽：投资和创业，如何选择行业？（传奇经验+40年心得）

在投资界，有几封致股东的信，是业界必看的。英文世界最棒的股东信，无疑是沃伦·巴菲特写给伯克希尔哈撒韦的股东信，其中并不只是对于商业世界的看法，还有对人生智慧的凝练，几乎系数囊括在这５０年来的信中。此外，亚马逊创始人贝索斯的股东信，霍华德·马克斯的备忘录，也都是其中精品。

在中文世界，每年期中和期末，能让投资者像追剧一样更新阅读的，恒隆董事长陈启宗先生的股东信肯定算是其中之一，以上他们的共同点是：都是价值投资者。这封最新的股东信已经新鲜出炉，而你也许会好奇：

·为什么搞房地产的，也可以是一个价值投资者？

·陈先生４０年来事业成功，最核心的秘诀是什么？

·投资者和创业者，到底如何选择行业？

·如何看待香港和内地的未来？

我们今天的讨论，就从这里开始。

价值投资在地产

说是地产商，但准确来讲，恒隆其实是个商场。它在内地的第一座物业，就是大名鼎鼎的港汇恒隆广场，１９９９年在上海开业，很多朋友学生时代的青葱岁月就和这里有关，而二十年过去，港汇也依然是上海的地标建筑之一。而今天，越来越多的城市，都可以看到恒隆的高端商场。

恒隆的商业模式，非常简洁：在内地经济最活跃的一线城市，购买最佳地块，在最佳地块上自建顶级购物中心，通过极为精巧的建筑设计和管理运营，吸引最顶级的品牌入驻；持有物业只租不卖，用物业产生的租金现金流，继续去其他一二线城市拍地盖楼，产出租金，用于翻修升级原有物业和建设更多顶级购物中心。

你会发现，以上是一个极为美妙的复利模型，产出的租金，重新变成了产能（购物中心），产能更大，导致租金更多，租金更多，重新投回来，有了更大产能，于是美妙的复利效应开始起作用了。

如果房地产就像一个股票，那么在过去的二十年时间里，有无数房产玩家，有无数的机会，像炒股票一样，低买高卖，高抛低吸，赚了很多快钱，而后开始多元化经营，进入金融行业、进入科技行业。而恒隆一直坚持商业物业只租不售，在当年的投机狂潮之下，这种举动显得像阿甘一样似乎有点“傻”，可是几十年过去，当年那些快速发达的聪明同行早已不见踪影，而恒隆持有的物业，几十年来却在不断增值，同时每年产出的现金流，还在持续增长。

过去，新闻里喜欢追捧的一个话题，就是哪哪又出地王了，拍出了多少的天价。大家如果细心的话，可以去看几件事，第一，那些地王们长期的回报率和业绩往往都很糟糕；第二，恒隆几乎从来没有出现在地王的榜单当中。

一个极为简单的道理，任何一个资产，你只有买的便宜，才能享有高回报率，再好的资产，买贵了，一切都白搭。这个道理人人都懂，但是在红绿波动的股票市场里，在一掷千金的拍地现场中，飙升爆表的肾上腺素，会把那些苍白的道理瞬间击的粉碎。克制，恐怕是人性中最难做到的事情。

在十几年前，恒隆就看上了杭州最核心的一个地块，但是因为价格不合适，恒隆一直等到了２０１８年才出手拿地。这不禁让我们想到巴菲特投资可口可乐的案例，巴菲特５岁就卖可乐瓶盖做可乐的生意，但是他克制了５０年，一直到１９８８，市场大崩盘后，极为便宜的时候，他才出手投资。而恒隆，几乎每一次拿地，都是在市场冰点，都是在其他房产玩家纷纷抛楼，集体跑路之际。事实证明，中国经济不仅没有坏，反而变得更好了，恒隆的选择，恰恰是在别人恐惧时贪婪，别人贪婪时恐惧。

这就是一个房地产行业的价值投资者建立事业的精彩故事。如果你也遵循如下原则：

·关心资产的现金流产出，而不是资产价格的涨跌

·善于使用现金流进行持续再投资

·长期持有，享受更多现金产出和资产增值

那么你就是一个成功的价值投资者。

４０年的秘诀

在这封最新出炉的股东信中，陈启宗先生揭晓了他４０年经营事业中，两个最核心的成功要素：

·选择合适的经营地点

·选择正确的行业

“从商４０年来，本人学到两件事。实现长久成功的最关键因素不是一个人有多聪明、有多博学或人脉关系有多广；成功的首要因素，是找到合适的营商地点。我们无法抗衡运营所在地的宏观大环境。作为一个华人，在第二次世界大战后数十年里，哪个地方最适合赚钱？事后来看，本人会说：迄今为止是香港，往后或许是内地。”陈启宗先生如是说。

在过去的二十多年里，恒隆的成功，最大的单一因素，就是积极投资中国，投资内地市场！

１９９７年香港回归之后，很多香港企业家对内地的经济前景并不确定，在当时，能够拿出巨额真金白银，投资内地经济，需要的不仅是智慧，更是魄力。在很多香港地产大佬，做出在香港本地炒地皮的战略判断之后，恒隆决定当一个孤独的逆行者北上。

二十多年过去，我们来到刘易斯拐点之后的黄金时期，劳动者收入大幅提升，带动消费升级，由于每个人的支出都是另一个人的收入，更多人消费，带来更多人收入提高，在这样一个消费驱动的大背景下，高端消费持续增长，一个上海恒隆广场≈香港恒隆集体＊９０％，上海外内地恒隆≈香港恒隆集体＊８０％。所以，做投资也一样，最重要的不是你投什么，而是你在哪里投，为什么日本和欧洲没有巴菲特，道理亦然。

如何选行业

关于选择行业，陈启宗先生复盘经验如下：

·概念不能太复杂，一般才智能学会

·必须是极具潜力的大生意

·本地强势公司并不想参与，竞争小（英国公司不参与）

·政策支持（当时英国希望维持香港房价高企）

·求过于供

上世纪五六十年代，香港房地产并不是什么高精尖行业，概念并不复杂，恒隆起家时，就是亲戚朋友凑了一笔资本金，就开始创业了。我们看到很多做的很大很成功的生意，比如养猪、卖酱油、做玻璃、卖豆奶，这些概念上都不复杂，但是却给勤奋踏实的普通人，创造了巨大的机会。

具有潜力非常重要，换句话讲，这个行业，究竟是时间的朋友，还是时间的敌人？举例，房地产建筑公司，拍地盖楼出售，无法长期持有资产，虽然也赚钱，但是没有享受到时间的红利，相比长期持有物业产出现金流的模式，显然后者是时间的朋友，随着时间推移，能享受租金和物业双重上升的增长。

再比如白酒，看起来公司市值高达账面价值的五到十倍，然而在会计上，白酒的存货是用成本法，真实的市场价当然远大于账面值，而且它随着时间越陈越香越贵，这种生意模式，时间就站在你这一边。反过来，技术标准变化过快的科技行业，时间到底是敌还是友，就很难分辨。

关于第三点，竞争小，是极易忽略的关键点。很多人认为，只要挑高增长的好行业就行，但这往往容易引发竞争和过度投资。假如已经有赢家在场，那么普通人就很难有做大的机会。恒隆当时做过考虑，竞争力强大的英国公司，更喜欢金融、贸易、船务这些行业，英国人喜欢能带的走的财富，而不喜欢沉淀不动如房子这样拿不走的东西。因为没有赢家在场，所以恒隆们才能获得机会。

尾声

最后总结，恒隆的故事，是一个极为专注，基于常识，使用超长期视角，运用现金流思维，在能力圈中建立竞争优势的精彩商业故事，它也是一个一分耕耘一分收获的人生故事。它告诉我们：以合理价格、保守投资、关注现金流，不论是股票、房产或其他任何领域，你都可以成为一个成功的价值投资者。

而想要事业成功，最重要的是什么？是选择在哪里开始你的事业。幸运的是，你其实已经做对了这个人生当中，最重要的选择。

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