罗伯特·清崎：3个高级的投资策略

作者　｜　罗伯特·清崎

来源　｜《富爸爸提高你的财商》

当人们对我说，投资是有风险的，我会说：“投资没有风险，没有理财智慧才有风险。”

至于为什么我认为风险很低、我如何赚到更多的钱，以及我如何缴纳较少的税，我将介绍３个高级的投资策略，这些策略需要更高水平的理财智慧。它们分别是ＯＰＭ、ＲＯＩ　和　ＩＲＲ。

０１

ＯＰＭ：其他人的钱

（Ｏｔｈｅｒ　Ｐｅｏｐｌｅ’ｓ　Ｍｏｎｅｙ）

使用ＯＰＭ有很多方法。在我的一个３００套公寓的项目中，我使用了８０％的杠杆作用。首先，用银行的钱的好处是免税。银行的钱还有其他好处：

从这些数字你可以看出，银行投资８０％的钱，但我收获１００％的利润。银行是多么好的伙伴。

杠杆作用如此重要的原因是，杠杆作用越大，回报越高。

例如，如果我用自己的钱购买了价值１０万美元的租赁单元，我一年的净收入为１万美元，那么我的现金的现金回报率是１０％。　

如果其中有５万美元是我借的，我仍然一年收入１万美元，这时我的现金的现金回报率是２０％。

如果１０万美元都是我筹借而来的，而且每年仍然能有１万美元的回报，那么我的回报就是无限的。所谓无限的回报是指无需支出便有收入。

１万美元流进我的钱包，而什么都没有出去。租户承担了成本，而我得到了收入。

０２

ＲＯＩ：投资回报

（Ｒｅｔｕｒｎ　Ｏｎ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ）

许多投资者不明白的一个概念是他们的钱带来回报，或投资回报。当你读那些理财读物时，上面声称许多共同基金的价值已经上升了１０％。我的问题是，那１０％全是给投资者的回报吗？

是如何计算出１０％的呢？有些基金通过基金上涨时股份的价格来算出１０％。例如，如果一年前基金的价格是１０美元，今天是１１美元，他们就说已有１０％　的回报。在这种情况下，投资回报应该以资本利得来计算。

当一个投资者既为获得资本利得，又为获得现金流而投资时，我只计算现金流的回报。

例如，如果我每年投资１０美元，税后我可以获得１美元现金，那么我的回报就是１０％。我不计算资产增值是因为资产增值只是估计，除非我卖掉资产，否则是无法兑现的。　

衡量投资回报的一个尺度是股票价格，另一个尺度是钱包里的现金。我想二者兼得——资产增值的１０％和钱包里１０％现金。当我持有资产时，只有现金流的回报是能够明确计算出来的。

０３

ＩＲＲ：内部收益率

（Ｉｎｔｅｒｎａｌ　Ｒａｔｅ　ｏｆ　Ｒｅｔｕｒｎ）

更复杂、更经常使投资者感到迷惑的一种衡量方式是内部收益率。如果投资者真的知道自己要做什么，就可以通过内部收益率来提高投资回报。

我用下面这个图表尽可能简单地解释如何运用内部收益率来衡量真正的投资回报。

内部收益率就是衡量一个受到很好控制的投资的另一种回报和杠杆。

１．　收入栏：被动收入。

大多数人把租金总额理解为收入栏的一部分。内部收益率也可以衡量被动收入。被动收入的税率比劳动所得低。在美国，被动收入不取决于社会保险或自主经营的税金。换句话说，这些税并不作为支出显示在支出栏里，支出在技术上是收入的增加。

２．　支出栏：折旧。

折旧的另外一个名称是“虚幻收入”。之所以被称为虚幻收入，是因为它是由其他途径获得的收入。假如我的应纳税额是１０００美元。内部收益率允许我可以给我的投资折旧２００美元，我只需要支付８００美元的税金，２００美元就是虚幻收入，或者说是我不必支付的钱。这２００美元仍然在我的口袋里，而没有交给政府。

冰箱、吊扇、地毯、家具和其他东西也有折旧问题，随着使用时间的延长，它们的价值会有所下降。如果你拥有一家企业或一处房地产，会计会向你解释这个。而对于纸资产投资者，没有所谓的折旧。

３．　负债栏：分期偿还。

对投资者来说，另一种形式的收入被称为分期偿还，那是在预定的基础上支付债务的好听字眼。当你的债务是良性时，其他人如租户帮你偿还，分期偿还就变成了收入。

换句话说，当租户用现金支付房租，这种付款在技术上是我的收入，这种收入用来减少我的债务，只要我把现金放进口袋里，就可以为下一个更大的投资机会做准备。

另外，尽管租户在为我偿还债务，我仍然可以享受与我的投资相关的税收减免。

４．　资产栏：增值。

增值即资产价值的上升，这也是你的收入。增值并不是建立在一些房地产估价者所说的地区销售价格升高的前提下。我是通过收入栏中实际增加的收入来衡量增值的。例如，为了应对竞争，我为那３００套公寓每个单元安装洗衣机和烘干机，从而每月净增加１００美元租金，３００套一年就是３６万美元，这是可以计算出来的。

５．　资金回收策略

３００套公寓的资金回收策略的诱人之处在于，我可以再次运用杠杆作用变得更富有。

我们不卖掉房产，不用面对由利润带来的巨额资本收益税，而是通过重新募集资金来拿回我们投入的钱。

我们能这样做，是因为我们已经通过装修和管理使房产的价值提高。银行承认这种价值提升，我们就可以据此再次向银行贷款。通过运用房产价值的杠杆作用，我们从房产中拿回我们投资的钱，而且是免税的，经我们改善后的运作带来较高的收入，足以进行更高比例的抵押贷款。

通过借钱而不是出售房产，我们用免税的方式把我们的前期投入拿了回来，而且继续持有房产。这样看来，房产的收入就是一种无限的回报，因为我们在这笔交易中并没有投入钱，却获得收益。这是最高级的杠杆作用。

ＥＮＤ

本文链接：https://www.liumenghao.com/shangye/7070.html