罗伯特·清崎：撬动金钱的杠杆

作者　｜　罗伯特·清崎

来源　｜《富爸爸提高你的财商》

０１

３０年后，你拿什么养老

《今日美国》做过一个调查，发现今天美国人最恐惧的不是恐怖组织，而是害怕退休后坐吃山空。

在２００７年８月９日和１０日后，我确信这种恐慌会进一步蔓延。　

人们如此担忧是有理由的。请看下面这两个图表，可以看到１９７１年和１９７４年金钱规则的改变对股市价值的影响。如你所看到的，市场确实已经萎靡很长一段时间了。　

和房地产市场一样，道琼斯指数上涨时，美元的购买力其实在下降。货币贬值使大多数人未来的财务前景更不可靠，这些图表说明他们的未来需要更多的钱，生活物资变得更昂贵。　

没有杠杆作用，大多数工薪阶层无法存足够的钱以备未来之需，因为他们存的钱越多，钱的价值就越低。

在希特勒上台前，有一个有关德国经济的有趣故事，可以形象地说明这一点。故事是这样的：有个妇女推着装满钱的手推车去面包店买一条面包。她与售货员讨价还价后，走出面包店去手推车取钱，却发现有人已经偷走了她的手推车，而留下了她的钱。这种事情现在正发生在储户身上。　

在通货膨胀如此严重的情况下，退休后需要多少积蓄才能安度晚年呢？如果你退休后，需要做救命的外科手术，而又不能全都依赖政府的医疗项目，那该怎么办呢？如果你的问题是退休后没有足够的钱生活，你要怎么做呢？

０２

什么是杠杆作用

杠杆作用，用简单的话来说，就是用更少的东西做更多的事情。

例如，把钱存入银行，就不能发挥杠杆作用。储蓄中的每一美元只是１：１的杠杆效应，储户的钱只能有多少用多少。　

而对于我３００套公寓的投资，我的银行就可以为我提供总房产价值１７００　万美元中的８０％。通过利用银行的钱，我的杠杆效应是１：４。我每投资１美元，银行就借给我４美元。　

那么为什么电视上的理财顾问说房地产投资风险很大呢？我再次强调，这个问题的答案关系到控制。

如果投资者缺乏控制其投资的理财智慧，利用杠杆作用就会有很大的风险。因为大多数理财顾问把钱投资到他们不能控制的地方，所以他们就不应该运用杠杆作用。

运用杠杆作用投资你不能控制的东西，就如同买了一辆没有方向盘的汽车，而又猛踩油门一样。　

在房地产市场崩溃时遭受损失的那些人，原本多指望房地产持续上涨，使他们的房产增值。许多人在房价飞涨的时候将房子拿去做抵押贷款。现在房子的价值却比他们的欠款要低。他们没有对投资加以控制，只好听凭市场的摆布。　

许多还得起抵押贷款的房主也很难过，因为他们的房子的价值已经跌了不少。他们眼睁睁地看着房子的资产净值消失。当房价下跌时，许多房主觉得自己已经损失了钱。这就是通常所说的财富效应。

由于通货膨胀，实际上并不是资产价值增加，而是美元购买力下降了，当房子的价值看似增加时，许多人感觉自己更富有。当他们觉得更富有时，就借更多的钱（运用杠杆作用），并靠负债花掉更多的钱。这是新资本主义的直接后果，　经济发展建立在货币贬值和国债增长的基础上。

０３

价值并不基于通胀

财富效应源于对资产净值的幻想。资产净值是资产减去负债后剩下的值。在房价上涨时，大多数人觉得他们的资产净值已经上升了，但我认为资产净值是无价值的，其原因有三：　

1. 资产净值的估算通常基于主观而非事实。房子的价值仅仅是估算的。直到房子售出时，你才知道它的实际价格。这表明许多人过度夸大他们房子的估值。直到要卖房子时，他们才知道事实：实际价格和实际价值。

2. 资产净值通常建立在价值下降的房产之上。当填写信用卡申请表时，我可以在资产栏上填写大多数房产。我可以将职业套装、衬衫、领带和鞋子写成资产，就像我可以填上汽车一样。但你我都知道，一件穿过的衬衫价值很低，二手车的价值也比新车的价值要低得多。

3. 资产净值的上升往往是由货币价值下跌引起的。房价的某种上涨因素就是货币价值的下跌。换句话说，房子的价值并没有上升。只是买同样的房子，现在需要花费更多货币而已，　因为中央银行持续向银行系统投入“假钞”，使经济运行维持下去，并使感觉良好的繁荣不致破灭。

我购置的１７００万美元的公寓不是基于通货膨胀或建筑物的造价。虽然价格很重要，但是我并不指望某些不可思议的、看不见的市场状况会使房产的价格上涨。

我购置的公寓的价值是基于我的租户支付的租金。换句话说，房产的实际价值是我的租户们认为这个房子值多少钱。如果租户认为该公寓每个月值５００美金，那就是该公寓的价值。如果我能够提高公寓在租户眼里的认知价值，我——而不是市场——就提高了房产的价值。如果我不是认清房产价值增长的　基础就提高租金，租户就会搬到沿街别的社区去。　

租赁房地产的价值，如这个例子中我的公寓，是工作、薪水、人口分布、当地产业和住宅的供求关系等因素综合决定的。房地产市场暴跌时，租赁住宅的需求一般会增长，表现为租金也会上涨。如果租金上涨，租赁房产的价值可能就会上升，即使住宅的价值正在下跌。　

在购置３００套公寓时，我为什么不担心市场暴跌？有３个具体的原因。

第一个原因是俄克拉荷马州塔尔萨市是新兴石油城市，有大量高收入的工作。石油产业需要工人，这些临时工人需要租房。

第二个原因是挨着公寓的当地一所大学的学生正在成倍增加，但是校园的宿舍却没有相应增加，这就扩大了租赁公寓的需求。

第三个原因是现在贷款的固定利率很低。是低利率、支出更低和收入增加而不是市场波动，将提高房产价值。

这意味着３００套公寓我可以控制，也可以利用杠杆作用。作为公寓的投资者，我的工作是将杠杆作用从１：４提高到可能的１：１０——也就是说，通过运作，而不是通过市场，将房产的价值翻番。只要我能够控制，我就能够做到。

０４

什么是控制

储蓄、股票、债券、共同基金和指数基金等纸资产，主要缺点是不可控制。因为你不能加以控制，运用杠杆作用就有困难和风险。因为我们很难控制这些纸资产，也就很难从银行借到钱来投资。那么，什么是控制呢？　

以下图表显示了一个专业投资者和一家银行想要控制的４个主要方面。

作为一名企业家，我能够控制我生意的财务报表中的这４栏。作为一名房地产投资者，我也能够控制我投资的财务报表中的这４栏。

理财智慧是控制的关键所在。理财智慧可以提高控制的能力，财商则对理财智慧带来的财务收益加以衡量。以３００套塔尔萨市的公寓举例来说。

• 收入栏。获得房产后的第一步就是提高租金。虽然房产已经赢利，现有租金形成了现金流，但我的目标或商业计划是提高每套公寓的租金，通过下面的方法在今后３年内每月增加１００美元收入：

  ·根据市场条件，提高现在的租金。

  ·在每个单元安装洗衣机和烘干机，额外收取租金。

  ·对房屋进行改良与增建，如景观美化和重新粉刷。

  所有这些事都可以用银行的钱而不是我的钱来完成。当我们向银行提交商业计划时，这些改良方案已包含其中，被考虑进总贷款数额中。今后３年中，３００套每套增加１００美元，整个项目的收入就提高了，每月增加３万美元，每年增加３６万美元。这种收入的提高就是加以控制和发挥杠杆作用的有力例证。

• 支出栏。下一个可控制的目标是降低支出。这可以通过不同的方式来实现。一种具体的做法是降低劳动力成本和管理成本。因为我们拥有其他的房产，所以许多成本能够灵活地计入基础部门，有时称之为“后台支出”。包括会计、出纳、律师和行政人员的成本。

  能够削减的其他支出是保险费、房产税、水费、维修费和景观美化费，这些可以通过更好的成本管理和规模经济来实现。另外，通过保持低换手率，缩短再次租赁的时间，也可以降低支出，增加收入。例如，当租户告知管理公司不再续租时，立刻刊登出租广告。一旦之前的租户腾出房子，当天就请保洁人员清扫房子，当天晚上就可以带一个潜在的新租户去看房子。在大多数情况下，在旧租户搬走之前，房子已经再次租出去了。

• 负债栏。我抵押３００套公寓的利率只有４．９５％。低利率提高了整个房产的资产价值。通过追加利率为６．５％的二次抵押，　我们创造了大约５．５％的混合利率（考虑到两次贷款的本金不同）。这种低利率是加以控制和发挥杠杆作用的重要方式。总额数百万美元的一个百分点就会对净利润产生很大的影响。例如，１０００万美元抵押节省１％，每年就有１０万美元的额外收入。减少负债和降低利率也是用好杠杆。

• 资产栏。通过增加租金、降低支出、减少负债或降低负债的利率，来提高房产的资产值。

今天，伴随着市场的兴衰，许多投资者看起来像是以前的人在狂欢时，咬漂在浴盆里的苹果一样。这看起来很有趣，但并不是每天都想赚钱的我要做的。　

我不是盯着股票和共同基金的价格在市场中上下波动，我想做的是，控制我的财务报表。利用理财智慧控制收入、支出、　负债以及投资的最终价值，我可以控制我的财富命运。

ＥＮＤ

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